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「微软」房地产信托融资是什么

配资技巧 2020-01-13 13:28:0688易訫股票配资平台专注配资十年玩家 评论(0

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房地产信托融资是什么

房地产信托融资是什么

房地产信托融资的特点?

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的【资金】信托【投资】方式,即信托【投资】「公司」制定信托【投资】计划,与委托人(【投资】者)签订信托【投资】合同,委托人(【投资】者)将其合法【资金】委托给信托「公司」进行房地产【投资】,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款【证券】,或进行相关的房地产【投资】活动。

如果将房地产【资金】信托简单分类的话,可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托:(一)房地产开发贷款融资模式。

即债权型融资方式,这是目前我国信托「公司」开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。

虽然债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点,但技术含量低,以前主要在一些结合部做“擦边”性的业务,“46号”文件和“212号”文件出台后该类业务已成 “雷区”。

如在合规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性,显然与商业银行等金融机构此类业务相比较具有明显的局限性,在激烈的【市场】竞争中,不占任何【优势】,加之该类信托基本属于点对点式的项目融资性质,信托「公司」的预期【收益】与实际承担的潜在【风险】极不对称,因此,今后应逐渐减少该类模式的比重。

(二)房地产股权【投资】信托该类信托是权益型信托【投资】方式之一,指信托【投资】「公司」通过发行集合【资金】信托产品,将所募集的信托【资金】直接【投资】于某房地产企业或房地产项目,形成实质性股权【投资】,并以一定方式直接或间接参与【投资】产企业或房地产项目的经营与管理,并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况,获得的经营所得,作为委托人信托【投资】的信托【收益】。

(三)股权回购型信托该类信托表面看属于权益性股权【投资】信托,但实质上是一种结构性信托融资安排。

信托【投资】「公司」在将信托【资金】以股权【投资】方式进行【投资】之前,实现与【资金】需求方签署一个股权回购协议,信托「公司」与房地产开发企业双方约定,在规定期间内(通常是在房地产信托计划终止时),由信托【资金】的使用方或者其关联「公司」及其指定的其他第三方,承诺按照一定的溢价比例,全额将信托「公司」以信托【资金】【投资】持有的股权全部回购,进而确保委托人信托财产的归还和信托【收益】的实现。

(四) “夹层”信托融资模式“夹层”(mezzaninefinancing)指介于股权与优先债权之间的【投资】形式。

从【资金】费用角度来分析,夹层融资低于股权融资,如可以采取债权的固定利率方式,对股权人体现出债权的优点;从权益角度来分析,其低于优先债权,所以对于优先债权人来讲,可以体现出股权的优点。

这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。

在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资,即以权益融资和债务融资结合的方式向信托【投资】「公司」融资。

实际上,夹层融资信托”也就是指从【风险】与【收益】角度来看,介于股权与债权之间的信托融资【投资】形式。

(五) 财产【收益】权信托融资模式该类信托模式几乎等同于资产【证券】化产品。

不同之处是缺乏标准化,没有在【证券】【市场】公开发行和【交易】流通。

与前几种模式都具有较为明显的【资金】信托性质不同,该类产品更多的具有财产信托的特点。

该类模式的信托,是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产,将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提,发行财产【收益】权转让信托,房地产企业将信托受益权转让给【投资】者并取得相应对价实现融资,或者将受益权抵押进行债务融资。

然后,将募集的信托【资金】交由该类物业所有人,按照信托合同约定的信托目的或【投资】方向加以运用。

将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现,因此具有极为强烈资产【证券】化功能,也是我国迄今房地产信托所有模式中,最接近国外发行的房地产信托基金(REITs)的一种信托产品。

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